买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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(资料图片仅供参考)

文/观察员老王

2023年的一季度，青岛楼市星光璀璨，但隐忧也暗暗伏脉。

不论是凭借着一流卖家秀红极一时的新盘，还是靠着优渥配套资源赢得地缘青睐的销冠，亦或是通过低价成为板块流量担当的项目，在快速消耗完各自的拥趸之后，都进入了一个增量乏力的休整期。

梳理一季度的成交数据，我们会发现一个例外。

位于城市更新毫无争议的中心，在利好不断兑现的2023，它以一个周成交金额都突破一个“小目标”的流速，成为众多睿智之士资产升级的首选。

为什么懂得这座城市的人，都会选它？

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城市核心的恒产逻辑

任何一个时代、一个城市的发展，都有风口和趋势，都充满着机遇和挑战。对于很多城市来说，城市的核心可以随着城市扩张而改变，但是青岛拥有着独特的城芯逻辑。

3月中旬，青岛市自然资源和规划局对外正式发布了《青岛市城市更新专项规划（2021-2035 年）》，规划将构建 “一环一带两轴” 的更新轴带，培育 “一核五极” 的更新引擎。

通过这张规划图我们可以清楚看出， 市南西部-北客站-流亭未来之城 是城市更新的主轴，青岛城市更新有五个极点，但只有 “历史城市复兴核” 一个核心！

从1898年到2023年，为什么青岛的中心从未改变？

因为青岛这座北方宜居第一城，有着独一无二的恒产逻辑。我们看济南、郑州、西安、重庆这些内陆城市，它们的城市核心可以随着规划而改变。

青岛不同。

作为北方宜居第一城，青岛有着不为意志和资本所改变的恒产线。依山面海的市南—崂山一线是永远的王者。也正是这种独特的恒产属性，青岛黄金海岸线上的豪宅才会有和名画、珠宝一样的藏品特质，成为中国塔尖圈层的最青睐的不动产。

也正是因为这种恒产属性，所以在城市更新浪潮到来之时， “历史城市复兴核” 得到的利好加持最多：银鱼巷的改造与中山路的焕新，让底蕴深厚的市南西部片区成为青岛文旅版图的C位景区；团岛污水处理厂入地改造与团岛山公园的打造，为市南区黄金海岸线弥补上最后一块生态拼图；在航海学校完成之后，一个包含着地铁延伸线、九年一贯制学校、商业街区的TOD大城，将从蓝图一步步变为现实……

在众多一流配套落地之时，市南区的土地和住宅项目更为稀缺。

没有南向面海资源的金茂湾，曾经饱受质疑，但是近十年二手房的价格比新都心还要坚挺；只有两栋住宅的观海地，从开挖地基之时，就有周边的地缘客户上门打听开盘时间，开盘后迅速清盘；青铁鼎峰·云上观澜虽然低调，但是市场认可度非常高。首开的6号楼168㎡、204㎡户型几近售罄，三月份以每周一个“小目标”的去化速度，成为了限购区内的现象级红盘。

青岛的精英圈层在市南区抢下先手棋，原因不难分析 ：一方面，市南区有着基数庞大的优质地缘客户，名校老师、金融新贵、商界翘楚有着高端改善的迫切需求；另一方面，市南区政府西迁大局已定，以政府为主导的产业资源也将得到升级，大量政务精英置业目的地也必然随之西移，青铁鼎峰·云上观澜是唯一的选择。

当然，青铁·鼎峰云上观澜热销，不仅仅是“中心唯我”的藏品级地段属性，还在于它与改善圈层生活梦想的高契合度。

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公园住区的恬淡与丰富

灯红酒绿，繁华喧嚣的城市里，每个人都在扮演着自己定位的角色，日复一日的早出晚归，干不完的工作赶不完的饭局，在拥挤与浮躁的环境中，乏味与疲惫时常会涌上我们的心头。

浮躁社会中的一份宁静,喧嚣城市中的一方净土，这是城市中极为珍贵的资源。

对于高端改善圈层来说，没看青铁·鼎峰云上观澜之前，往往会面临着两难的选择：城芯的项目要么邻路要么临桥，花500W+买一套半生与噪音、粉尘相伴的“车景房”难以接受；近郊的楼盘的位置、户型都不错，但是超过1小时的通勤时间，又会使得幸福感大大降低。

规划示意图

青铁·鼎峰云上观澜 被最懂这座城市的圈层所认可，不仅仅是270°瞰海视野，更在于入则宁静、出则繁华舒居体验。

青岛这座城市，最让人流连忘返的是什么？

著名的文史专家沈从文，在《致鲁海先生函》中给过我们一个答案 ： “在青岛，海边、山上，我经常多处走走，早晚均留下极好印象，大约因为先天性供血不良，一到海滨就觉得身心舒适，每天只睡三小时，精神特别旺健。解放后到其他城市度夏，总觉得不如青岛。”

实景图

环顾当下的青岛楼市，谁能给予我们这种滨海山居生活？

青铁·鼎峰云上观澜小区外有 约5万㎡的 团岛山森林公园，周末老王刚刚带着孩子在这个公园中打卡，这一方芳草茵茵、林木葱郁的“城市绿肺”。未来业主们走下楼来，十几米到几十米距离内，风摇树枝，鸟鸣莺啼，都萦绕耳际——听得见大自然的声响。

此外，住区内还有 约2万㎡ 社区花园，平整的阳光草坪、惬意的林下空间、静谧的邻里花园，只需一杯香茗，一树斑驳绿荫，乐得逍遥自在。如此计算下来，青铁·鼎峰云上观澜可以享受的综合绿化率 超70% ，全冠近三千棵本地+北欧树种全冠移植，每年可吸收5.3万吨CO₂，释放3.8万吨氧气，负氧离子含量常年近2000个/CM³，是名副其实的天然氧吧。

实景图

日复一日，四季晨昏，赤橙黄绿的滨海公园，就是悬在窗外的巨幅风景长卷，这是任何科技系统，都无法给予的一种美学享受和健康生活。

如果我们细读梁实秋等大师们的佳作，让我们向往的除了悠哉游哉的滨海山居慢生活，还有就是充满生活趣味的人间烟火气。

汪曾祺先生曾经说过：“到了一个新地方，有人爱逛百货公司，有人爱逛书店，我宁可去逛逛菜市。看看生鸡活鸭、新鲜的瓜菜、彤红的辣椒，热热闹闹，挨挨挤挤，让人感到一种生之乐趣。”

项目不远处的团岛早市，那是老青岛最喜欢的地方。不但可以让你买到最新鲜的瓜果蔬菜，还是一处焦虑情绪治愈所。

卡尔维诺在《看不见的城市》中曾经说过： 你喜欢一个地方，不是因为它有七种还是七十种街景，而在于它对你的问题有所回应。 青铁·鼎峰云上观澜的热销密码，就在于此。

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未来住区的品质答案

当然，青铁·鼎峰云上观澜受到高端改善圈层的认可，还在于其卓越产品力所带来的资产增值属性。

很多观望族迟迟不敢下手，主要是对二手房市场的忧虑。

现在的新房交付后也会变成二手房，那会不会也像老房子那样成为滞重资产？

我们通过青铁·鼎峰云上观澜的三个产品细节，便可以找到答案。

首先，是“零污染”环保住区的落地。 精英圈层不愿意在开放式小区中居住，一个重要的原因是住区脏、乱、差的环境。借鉴世界可持续城市发展的最佳范例之一—— 瑞典哈马碧湖城 ，中瑞鼎峰联袂责任国企青岛地铁，打造的是 青岛首个 引入瑞典恩华特真空垃圾回收处理系统社区。业主家中的垃圾，经真空吸力运输到垃圾集中点，保证社区内垃圾 无残留、零污染 。

恩华特设备实景图

相比于国内尚在完善阶段的垃圾处理系统，恩华特是全球气动垃圾收集系统运行纪录保持者，拥有60多年专业经验，系统技术先进成熟，具有优越的耐用性、延展性和可持续性。而且系统运行时无噪音，符合国家和地方噪声规范。封闭管道终端配备空气过滤系统，有效防止异味逃逸，既环保又卫生。

其次，这是一个国际顶尖团队联袂的品质之作。

世界著名建筑大师贝聿铭说过： “ 对于一座城市来说，最重要的不是建筑，而是规划。” 项目的全区规划设计 能源方案顾问瑞典SWECO，这是欧洲行业第一，全球第四大建筑设计公司，多年来获得WAF世界建筑节等多项国际、国内高水平大奖，未来这个区域建筑、景观、配套的融合度将是国际一流的水准。

建筑方案来自于汇张思顶，这一知名团队获得了2020年第十五届金盘奖建筑设计榜单第一名2021PropertyGuru亚洲不动产奖25项大奖。所以在这条黄金海岸线上，青铁·鼎峰云上观澜将拥有独一无二的美学辨识度。

规划示意图

园林景观方案来自于山水比德，山水比德青岛人并不陌生，这个曾经中国经典私家园林之师WLA世界景观建筑奖、IFLA国际大奖等480余国内外大奖连续3年蝉联时代楼盘中国地产景观设计竞争力第一的团队，也曾操刀过青岛多个豪宅项目的景观设计。

室内精装设计则是来自于LSD再造设计，这也是获得过加事大AZ、德国红点产品设计、法国DNA、英国安德马丁、美国建筑大师设计等荣誉的一流设计团队。

​样板间实景图

大师联袂的作品，赋予青岛精英圈层比肩一线的生活方式。

第三，精益求精的施工工艺和扎实的成本投入。

在海边居住，人们最担心的就是夏秋两季潮湿的居住体验。 青铁·鼎峰云上观澜采用的是 全热回收新风系统，VRV户式中央空调、地板采暖三重温控设施，实现冬季室内20-22℃夏季24-26℃的舒温居家环境。

11项外墙保温体系、8项屋面保温防水一体工序， 从材料到施工，每一个细节都敢于“剖”开你看，精益求精，让业主和海居潮湿环境隔绝。

室内精装层面，劳芬、杜拉维特、汉斯格雅、铂浪高、柏丽、博世、TOTO、弗兰卡等国际知名家居品牌使用，则体现出了开发商扎实的成本投入。

所以，从产品细节而言，不要说二手房无法和 青铁·鼎峰云上观澜相提并论，就是在新房市场，能够比肩这一低碳生态品质住区的项目都屈指可数。

城市更新核心区的城市占位，镶嵌于山海之间的稀缺生态资源，大师联袂的审美力和产品力，这样的产品一旦被发现，其市场热度必然呈几何倍增长。

而你要做的，就是当一个“宝藏盘”刚刚打开主升通道时，快人一步。

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